増え過ぎるカレンダー

取引先などでカレンダーを沢山頂きます。

有り難く頂いてますが多過ぎます・・

頂いたカレンダーが沢山あるのにコーナンでわざわざ１２８０円の

カレンダーを買いに行きます（笑；）

もったいないですね・・

コーナンに売ってるカレンダーが一番しっくりくるというか

何年もこのカレンダーを使ってるので慣れてしまい

他のが使えないみたいです。

新しいものにチャレンジできないのは頭が凝り固まってる（笑；）


































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忘年会②

この間の２２日に仲間達とミナミで忘年会しました！

ミナミって近いのに敷居が高い感じがします（笑）

京阪沿線に住んでると大阪市内は大都会です。

頑張っても京橋でしか飲まないのでたまのミナミは刺激を受けます！

食事の後はオカマの店やオナベの店で朝まで飲んでしまいました～(◎o◎)

飲んでも飲まれるな！ほどほどにしなくては（笑；）

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交野市倉治２丁目②

土曜日の倉治の現場も解体終盤、無事に終わりました♪

建確もそろそろ上がってくる頃なので来年の１月には着工に取り掛かります。

一般的な３階建ての延べ面積１００㎡の家！約３カ月くらいで建ちます。

完成したら仲介屋さんに任せて売ってもらいます！

基本は１００㎡４LDKの家が多いですね。

１００㎡を坪に換算すると100×0.3025＝建坪30.25坪です。

建売住宅は５人家族を想定しているので建坪30ってけっこう広いです。

（３LDKの一般的な分譲マンションで７０㎡～８０㎡）



不動産業はおおまかに仲介業・建売業（マンション業）・賃貸管理業があり、

私共の会社は規模は超小さいですが住宅建築をメインにしているので業者間では

建売屋さんと呼ばれます。仲介屋さんとか賃貸屋さんとか町の不動産屋さんは

それぞれの得意分野を生業としています。

大手（デベロッパーやゼネコン）になると一貫して全てを担っています。



仲介業・・・・　　　売買、交換または貸借の代理、仲介、斡旋(あっせん)行為を業務として行う

建売販売業・・・　土地を仕入れ認可をとり建築して販売

賃貸管理業・・・　主に物件の管理と賃料の管理（清掃や補修、賃料集計集金代行）

デベロッパー・・・　大規模な宅地造成、再開発、ビルの建設やマンション分譲

ゼネコン・・・・・　　総合建設業者、設計・土木・建築工事を一式で行う
　　　　　　　　　　　　







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世代交代

打ち合わせ中　♪

右の彼は昔一緒に働いていた後輩で今３４歳

めっちゃ儲けてます！すごいです！




１４年前はペンキ職人だったお兄ちゃんが今では立派な社長様

老いては子に従えってことわざがあるように

３０代が今の時代を担ってますよね！
　



最近、私自身がオバサンのくせに４０代、５０代がお年寄りに見えて仕方ないです・・・

特に５０代オッサンはまだまだ女性軽視的な感覚を持ってるなと思うことあります。

さとり世代、ゆとり世代、バブル世代と色々言われてますが５０代は何世代なんでしょう？

５０代以上のオッサンは一部ですが頭が凝り固まってるというか古いというか・・・

女性で頑張ってる経営者さん沢山いるのに一部の５０代は男尊女卑で女性を軽視

してる人もいます。ほんま今の時代に（笑；）


よく言われたのが誰かオッサン（愛人？）いてないの？旦那は？金主いてんの？

いえいえ銀行でマックス借入してますから（笑；）

３０代の子はそんな言葉すら思いつかないと思います。

世代交代　古い世代は終わりつつあります。

これからの２０代や３０代の良いお手本になるよう私も努力せねば♪





金主（きんしゅ）　・・・　　資金を提供してくれる貸してくれるスポンサー的存在
　　　　　　　　　　　　












１０年以上前の写真　まだまだ子供やわ～

私が仕事教えてたのに今は私が教えられています（笑）

城東区成育4丁目新築

来年着工する成育！

外観のイメージはこんな感じです　細いなりに主張してるモダンテイスト！

有効面積24坪　間口が2間かじり　

でもほそっと～は言わせません（笑）


間口（まぐち）・・・　建物や敷地を道路側や建物の玄関側などの主要な方向から見たときの幅。

１間は細かく言うと1,818mmですが一般に1800mmで計算してます。

成育は建物間口が3,150mmです、てことは２間に満たない、２間は3600mmだから

２間をかじってるので２間のかじりと言います。

これが１間半間口なら1.5×1800＝2700mmですが１間半大とか言いません。

2間間口（にけんまぐち）、2間半（にけんはんまぐち）、3間間口（さんげんまぐち）と

物件査定や物件購入の際に業者間で間口どれだけある？何間間口（なんげんまぐち）？

と必ず聞きます。それだけ間口の幅で物件の評価が大きく変わります。




数年前にお客様の下物１間間口（建物幅1.8メートル）を抱いたことあります。

１間間口って今まで見たことないです。よく建てました（驚愕）

奥行きはカクカクに台形のように膨らんではいますよ　でないともたない。

←１間間口の家（真ん中）　車は普通にはみ出ます。

表サイドの家が３間間口あるのでより細さが強調されます。

来年の目標は！

年末が近くなると来年の目標やビジョンを語り合いたくなります（笑）

組織ではもうすでに目標が定まっているでしょうね

私も来年はこうしようとかこうするとか年末になると考えています

でも、でも、今振り返ってみて今年の目標は達成できたのか・・・・

目標すら忘れてる（笑）


ちなみに今年の目標は禁煙でした！年始だけやったわ　(*_*)

毎年の目標を書いた紙を捨てずに置いてます！

いつも目標が簡単過ぎる気もしますが　(◎o◎)




しかも自利他利？間違ってるし・・・自利利他です。　どんだけ～（笑；）



最近、社員さんからラインで画像が送られてきました。画像だけが・・・

その画像が「気をたしかに」と紙に書かれた画像でした。おもしろ画像？

気を確かに・・・＼(◎o◎)／



来年の目標が決まりました！　２８年度目標は色んな意味で「気を確かに！」

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下物と抱き合わせ②

中には下物は下物でも絶対売れないような究極の古い家もあります。

築３０年以上経過してる木造２階建てはリフォームする価値もないというか

ローンもつかないので新築建てた方が安く済みます。

そういったどうしようもない古家（失礼な言い方でごめんなさい）は更地にしない限り

そう簡単に売れません、時間もかかります、買い取るしかありません。

物件を抱く、　抱き合わせといってお客様が会社の新築を購入する、下物は会社が購入する、

解体して更地にして新築建てて売るという流れです。

博打みたいなもんです、そこに新築建てても計算してる金額で売れない場合も・・（焦；）




抱き合わせ・・・不動産では良い物件を紹介して貰う代わりに不人気の物件も

　　　　　　　　　　一緒に購入するといこと。

　　　　　　　　　　下物を買取る場合は新築を買ってもらう為に買取り条件を提示する。

　　　　　　　　　　新築を値引きして下物を安く提示するか値引きせずに下物をエンド価格で買うか　

　　　　　　　　　　抱き合わせなのでダブルで利益がそう出るわけではないのです。


エンド・・・・　　　エンドユーザー。　一般消費者。

　　　　　　　　　　不動産の場合、業者価格で買わないと利益出ない。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　どうしようもない古家　↓　　木が超絶ヤバイ(*_*;

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下物と抹消

お客様が新築住宅を購入しようとする際たまに下物（したぶつ）を持ってるお客様もいます。

その下物の家を売って新築を購入する際にその家をどう処分するかが

一番のネックになってきます。

その家に残債（住宅ローン）がなければいいのですが

ほとんどが昔に住宅ローンで購入しているので売ったとしても抹消（まっしょう）できない可能性が大。

年数と共に住宅の価値は下がります（車と同じ）

その場合へこんだ分、例えば住宅ローンが２５００万残が残っていて

売れたとしても１５００万円しかならない場合マイナス１０００万を上限に

各金融機関は新築物件代金＋１０００万を上限に同じ金利年数で貸してくれます。

住みかえローンです。

金利も１０年前からするとほんまに安いので今ままでと住宅ローンお支払いは

ほとんど変わりません！（借入債務は増えますが）


この機会にご相談下さいませ♪　



下物・・・・今現在のお客様の持ち家

抹消・・・・ローン残代金や借入金を返済する








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ボランティア活動②

またこの一週間をピックアップしていきます～

ほんま私自身が休みモードで気合いが入ってない今日この頃です（笑；）

相変わらず忘年会は続いていますよ～

土曜日はライオンズの奉仕活動に参加してその後はクリスマス定例会へ♪

尊敬している大先輩を両手に花状態♪

共に不動産大手企業の社長様です。

企業は企業でも私は下っ端貧乏零細企業の社長です（笑）

天と地の違いですがこの素晴らしい方達と

仕事やボランティアを通じて付き合えるって財産です♪

人とのふれあいで少なからず人生は変わります。

ほんまに出来てる人は奢らず臆することなく謙虚で

みんなに対して平等でよくご馳走してくれます（笑）


また来年もよろしくです～　ありがとうございます♪

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心理的瑕疵物件

今日は枚方市へ物確（ぶっかく）へ行ってきました！”

お客様の中に限定地域で家を建てたいという方もいます。

どこどこの地域で小学校はこの校区、予算いくらとか

そういう場合は土地を探して会社で購入します。

お客様の理想に近づける為に土地探しも大変ですが、

見つけましたっ！３５坪もあり土地の価格が市場よりかなり安め！

私が買って転売しようかな！

なぜそんなに安いのか　安いのには必ず理由があります

心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）だから安いのです！やっぱりー（怖）　

でもお客様が納得したら問題ないと思います

そうゆう土地に何度か新築建てましたが未だかつて幽霊みたとか聞いたことありません（笑）




①物確・・・物件確認を訳してぶっかく　不動産情報は不動産業者間で流通しています

その情報を元に物件の確認をするということ。電話で物件があるか確認して現地を確認する。


②心理的瑕疵・・・物件そのものに欠陥があるわけではなく過去に自殺や殺人事件があったり

墓地や宗教団体施設が隣接していたりといった買い手が強い心理的抵抗を感じやすい

ことを指します。

この現場は火事で逃げ遅れて焼死したそうです。
　
ご冥福をお祈りいたします。





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大峯麻友さん！

お世話になってる金融機関関連クラブの講演会が帝国ホテルでありました！

今日のゲストは元タカラジェンヌの大峯麻友さん！

「宝塚に学ぶリーダーシップとチームワーク」という内容の

お話で感動感銘しました！

各金融機関でお取引をしていると


色々な催しやお付き合いがあります

色々なセミナーもよくあります

為になるんでしょうけど行く暇がない（笑）

誰か私の代わりに行って欲しいです！

金融機関のこのような催しは半分が大口の取引している

預貯金者様　本物セレブの奥様方も多いです。




ほんまに会話と立ち振る舞とオーラが違います！

たまに私みたいなごっつい借入してる零細企業の経営者もおります（笑；）
































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まだまだ続く！

 先日は会社の所属している全日協会の

忘年会へ！

この時期は忘年会と講演会がかなりの頻度であったりします

毎日ウコンの力を飲んでる気がする（笑）

お世話になってる先輩方から貴重なお話を聞けたりと

色々勉強になります！


ありがとうございます♪

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交野市倉治2丁目新築分譲

１週間の出来事まとめてアップしていきます～



年明けに解体する倉治の現場です！

現場も優先順位があって仕入れから1年後にようやく着工する現場もあります。

先月決済したこの倉治は仮側も終わり建築確認の図面も決まり3月末完成を目指します！

売れる地域やすでにお客様が決まってる物件から工事するのでないがしろ？的に

なってしまう現場も数件ほどあります（焦；）

永遠に残ってる茄子作、高柳4丁目、あったのすら忘れてる長尾西町2丁目があります。

建てるのもお金が掛かりますから・・・

売れるタイミングもありお客様が買ってくれる日を待つしかありません（辛；）




このブログの中で建築不動産でよく使う言葉がちょくちょく出てきます。

今後お客様が不動産売買取引をする時に少しでもプラスになってもらえるように

簡単に解説も交えて書いていきますネ　♪










①決済・・・・不動産の場合、買主が売買代金の金額を支払い売主が不動産を引渡すこと。



②仮側・・・・・地積測量図がない土地の場合に測量をしますが一区画の場合はほとんど仮測量。

調査にあたっては隣地所有者との立会は行わず土地家屋調査士が推測される

境界点を利用して測量します。（数万円程度）

確定測量の場合は隣地所有者立ち会いの元、境界確認をし、それに基づき作成される

図面で併せて境界ポイント設置や隣接地土地所有者との立ち合い記名押印して

境界確認書等の書面を取り交わします。（最低５０万以上かかる）

境界を確定するのに土地が多い少ないで揉めることも多々あります（笑；）



③建築確認・・・建物を建てる（新築・増改築）には、建築主は設計士に依頼して確認申請書を役所

若しくは民間の建築確認検査機関に提出し、建築物が建築基準法・条例等に適合しているか

建築の確認を受けなければいけません。

建築確認を訳してケンカクと言います。　


































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